Le marché des bureaux haut de gamme affiche une santé remarquable à l'échelle mondiale. Selon le dernier indice Prime Office Costs de Savills, les coûts d'occupation de ces espaces , incluant le loyer et les frais d'aménagement, ont progressé de 1 % au deuxième trimestre 2026 et de 5,3 % sur un an. Le cabinet de conseil analyse les dix plus importantes transactions de location dans 47 villes, et les données révèlent que les entreprises sont clairement déterminées à étendre leurs surfaces de bureaux dans les immeubles les plus prestigieux.
Cependant, la tendance n'est pas uniforme. L'Amérique du Nord affiche la plus forte croissance trimestrielle avec 2,1 %, tandis que l'Europe, le Moyen-Orient et l'Afrique (EMEA) et l'Asie-Pacifique accusent un retard de 0,5 %. Dans ce contexte, Madrid se classe 35e au niveau mondial, avec un coût de 703,09 € par mètre carré, un chiffre qui contraste fortement avec les plus de 3 000 € par mètre carré pratiqués dans le West End londonien, le marché le plus cher au monde.
Les entreprises préfèrent croître plutôt que de réduire leurs effectifs
L'une des conclusions les plus marquantes du rapport est que 58 % des transactions analysées au premier semestre concernaient des extensions de surface. Seules 5 % ont opté pour une réduction de surface, tandis que les rénovations ou les déménagements sans modifications importantes ont chuté à 37 %, contre 44 % au second semestre 2025. Cela reflète un changement de tendance : après des années d'adaptation liées au télétravail, les entreprises font de nouveau confiance au bureau comme outil stratégique.
Savills souligne que la demande se concentre sur les immeubles les mieux situés et dotés de prestations haut de gamme, ce qui maintient les prix élevés dans les segments les plus exclusifs. Bien que certains marchés, notamment la Chine, commencent à montrer des signes de ralentissement, la tendance générale reste à la croissance.
L'intelligence artificielle, un nouveau moteur de la demande
L'influence croissante des entreprises technologiques et d'intelligence artificielle intensifie la concurrence pour les espaces de bureaux les plus prestigieux dans des villes comme San Francisco, Londres et Shenzhen. Selon Savills, l'IA représentera déjà 17 % des principales transactions technologiques au premier semestre 2026, contre seulement 3 % il y a deux ans. Ces entreprises recherchent des bureaux emblématiques qui renforceront leur image de marque, attireront les talents et consolideront leurs relations clients.
Si cette tendance se maintient, le secteur de l'IA pourrait devenir un moteur de plus en plus important de la demande d'espaces de bureaux haut de gamme à l'international. De fait, toutes les transactions liées à l'IA durant la période analysée concernaient des extensions de surface, confirmant ainsi son engagement en faveur de la croissance.
Espaces flexibles et autres secteurs en expansion
Les opérateurs d'espaces de travail flexibles constituent le segment le plus dynamique : 78 % de leurs transactions concernent l'agrandissement de leurs surfaces , et plus de la moitié de ces implantations ont eu lieu dans de nouvelles zones géographiques au sein de villes où ils étaient déjà présents. Viennent ensuite le secteur financier (65 %) et celui des sciences de la vie (63 %). Ces données témoignent d'une consolidation du marché des espaces flexibles et d'un fort attachement à une présence physique dans des environnements de qualité.
En ce qui concerne les coûts par ville, le West End londonien arrive en tête avec 3 085,01 €/m², suivi de Hong Kong (2 126,09 €), Tokyo (2 068,68 €), New York Midtown (1 988,96 €) et la City de Londres (1 920,32 €). Madrid, à 703,09 €/m², se situe bien en dessous de la barre des 1 000 €, tout comme d'autres capitales européennes telles que Milan, Berlin et Amsterdam.
Perspectives pour l'Espagne et l'Europe
Dans le contexte européen, la tendance vers les actifs de catégorie A est manifeste . D'ici 2025, 52 % des locations de bureaux en Europe concerneront des espaces de catégorie A, dont 67 % seront concentrés dans des emplacements de premier choix. Cependant, ce type d'actif reste limité : à peine 3,3 % du parc de bureaux total, et seulement 2,8 % dans les zones centrales. Cette rareté entraîne une hausse des loyers, qui devrait se poursuivre dans les années à venir.
Pour Madrid et Barcelone, les prévisions tablent sur une croissance supplémentaire de 4 à 5 % des loyers des bureaux de première catégorie d'ici 2028, selon Cushman & Wakefield. Bien que ces données proviennent d'un autre cabinet de conseil, elles concordent avec les pressions observées par Savills à l'échelle mondiale. La combinaison d'une forte demande et d'une offre limitée laisse entrevoir des perspectives optimistes pour les propriétaires d'espaces de bureaux haut de gamme.
En résumé, le marché des bureaux haut de gamme connaît une phase d'expansion sélective . Les entreprises recherchent des espaces qui reflètent leur image et attirent les talents, et sont prêtes à y mettre le prix. Si certains marchés émergents montrent des signes de ralentissement, la tendance mondiale reste clairement à la hausse, principalement sous l'impulsion de l'intelligence artificielle et des espaces flexibles. En Espagne, la pénurie d'espaces de qualité dans les grandes villes continuera d'exercer une pression à la hausse sur les prix, faisant des bureaux haut de gamme un actif de plus en plus précieux.
